Nov

14

Yeni Kat Mülkiyeti Kanunu

Kategori : Kooperatif Yönetimi, Toplu Yapý Yönetimi 

Yeni Kat Mülkiyeti Yasa Metni
Kat Mülkiyeti Kanunu Deðiþti

Yapýlacak deðiþikliklerde kat maliklerinin 5’te 4’ünün rýzasý aranacak

Ev sahibi ve kiracýlar tarafýndan uzun süredir beklenen Kat Mülkiyeti Kanununda Deðiþiklik yapýlmasýna iliþkin Kanun Tasarýsý, Meclis Genel Kurulu’nda kabul edildi.

Yasaya göre, muhtemel afetler, özellikle de depreme karþý yapýnýn güçlendirilmesi için yapýlacak harcamalar, ana gayrimenkulün genel giderlerine ilave edilebilecek.

Bu gider ve avans payýnýn tamamýný ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiði günler için aylýk yüzde 5 gecikme tazminatý ödeyecek. Ana gayrimenkullerin ortak yerlerinde yapýlacak deðiþikliklerde, “bütün” kat maliklerinin yazýlý rýzasý olmadýkça deðiþiklik yapýlamayacaðýna iliþkin düzenleme deðiþtiriliyor.

Buna göre, kat maliklerinden biri, diðer kat maliklerinin “beþte dördünün” yazýlý rýzasý olmadýkça, ana gayrimenkulün ortak yerlerinde inþaat, onarým ve tesis, deðiþik renkte dýþ badana veya boya yaptýramayacak.

ÝÞTE KANUNUN TAM METNÝ

KAT MÜLKÝYETÝ KANUNUNDA DEÐÝÞÝKLÝK YAPILMASINA ÝLÝÞKÝN KANUN

Kanun No. 5711 Kabul Tarihi: 14/11/2007

MADDE 1- 23/6/1965 tarihli ve 634 sayýlý Kat Mülkiyeti Kanununun 3 üncü maddesinin ikinci ve üçüncü fýkralarý aþaðýdaki þekilde deðiþtirilmiþtir.

“Kat mülkiyeti ve kat irtifaký, bu mülkiyete konu olan anagayrimenkulün baðýmsýz bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan deðerleri ile oranlý olarak projesinde tahsis edilen arsa payýnýn ortak mülkiyet esaslarýna göre açýkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarýnýn baðýmsýz bölümlerin paylarý ile oranlý olarak tahsis edilmediði hallerde, her kat maliki veya kat irtifaký sahibi, arsa paylarýnýn yeniden düzenlenmesi için mahkemeye baþvurabilir. Baðýmsýz bölümlerden her birine bu fýkra uyarýnca tahsis edilen arsa payý, o bölümlerin deðerinde sonradan meydana gelen çoðalma veya azalma sebebiyle deðiþtirilemez. 44 üncü madde hükmü saklýdýr.

Kat irtifaký arsa payýna baðlý bir irtifak çeþidi olup, yapý kullanma izin belgesi alýndýktan sonra arsanýn malikinin veya kat irtifakýna sahip ortak maliklerin veya bunlardan birinin tapu idaresine yapacaðý istem üzerine, bu Kanunda gösterilen þartlar uyarýnca, kat mülkiyetine çevrilir.”

MADDE 2- 634 sayýlý Kanunun 4 üncü maddesinin birinci fýkrasýnýn (a) bendine, “Temeller ve ana duvarlar,” ibaresinden sonra gelmek üzere “taþýyýcý sistemi oluþturan kiriþ, kolon ve perde duvarlar ile taþýyýcý sistemin parçasý diðer elemanlar,” ibaresi eklenmiþtir.

MADDE 3- 634 sayýlý Kanunun 10 uncu maddesinin üçüncü fýkrasý aþaðýdaki þekilde deðiþtirilmiþ ve maddeye aþaðýdaki fýkra eklenmiþtir.

“Kat mülkiyeti kurulurken ayný katta birbirine bitiþik bulunan ayný nevideki birden fazla baðýmsýz bölüm veya bir yapýnýn otel, iþ veya ticaret yeri gibi iktisadî açýdan veya kullanma bakýmýndan bütünlük arz eden birden çok katý veya bölümü, kat mülkiyeti kütüðüne tek baðýmsýz bölüm olarak tescil edilebilir. Böyle bir tescilin yapýlabilmesi için, buna uygun deðiþiklik projesinin ve yapý kullanma izin belgesinin Tapu Sicil Müdürlüðüne verilmiþ olmasý gereklidir.”

“Gelirinin ortak giderlere harcanmasý için veya baþka bir amaçla ortak yararlanmaya tahsis edilen baðýmsýz bölümlerin malik hanesine, bunlardan yararlanan “baðýmsýz bölümlerin numaralarý” yazýlmak suretiyle kat mülkiyeti kütüðüne tescil edilir. Bu husus baðýmsýz bölümlerin beyanlar hanesinde gösterilir.”

MADDE 4- 634 sayýlý Kanunun 11 inci maddesi aþaðýdaki þekilde deðiþtirilmiþtir.

“MADDE 11- Kat mülkiyeti ve kat irtifaký, Tapu Sicili Tüzüðüne göre tutulacak kat mülkiyeti kütüðüne tescil olunur. Bu Kanunda aksine hüküm olmadýkça, tescille ilgili genel hükümler, kat mülkiyeti kütüðüne yapýlacak tescillerde de uygulanýr.

Henüz kadastrosu yapýlmamýþ olan yerlerde kat mülkiyeti ve kat irtifaký, Tapu Sicili Tüzüðündeki formüle göre, ayrýca tutulacak Kat Mülkiyeti Zabýt Defterine tescil olunur.”

MADDE 5- 634 sayýlý Kanunun 12 nci maddesi aþaðýdaki þekilde deðiþtirilmiþtir.

“MADDE 12- Kat mülkiyetinin kurulmasý için, anagayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi hususunda o gayrimenkulün maliki veya bütün paydaþlarýnýn aþaðýda yazýlý belgeler ile birlikte tapu idaresinde istemde bulunmasý gerekir:

a) Anagayrimenkulde, yapý veya yapýlarýn dýþ cepheler ve iç taksimatý baðýmsýz bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve baðýmsýz bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan deðerleriyle oranlý arsa paylarý ve baðýmsýz bölümlerin yapý inþaat alaný da açýkça gösterilmek suretiyle, proje müellifi mimar tarafýndan yapýlan ve anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaþlarý tarafýndan imzalanan, yetkili kamu kurum ve kuruluþlarýnca onaylanan mimarî proje ve birden çok yapýlarda yerleþimlerini gösteren vaziyet plâný ile yapý kullanma izin belgesi.

b) Baðýmsýz bölümlerin kullanýlýþ tarzýna, birden çok yapýnýn varlýðý halinde bu yapýlarýn özelliðine göre 28 inci maddedeki esaslar çerçevesinde hazýrlanmýþ, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafýndan imzalanmýþ bir yönetim plâný.

c) Her baðýmsýz bölümün arsa payýný, kat, daire, iþ bürosu gibi nevini ve bunlarýn birden baþlayýp sýra ile giden numarasýný, varsa eklentisini gösteren ve anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaþlarý tarafýndan imzalanmýþ noterden tasdikli liste.”

MADDE 6- 634 sayýlý Kanunun 13 üncü maddesinin ikinci ve üçüncü fýkralarý aþaðýdaki þekilde deðiþtirilmiþtir.

“Sözleþme düzenlenince kat irtifakýnýn kat mülkiyetine çevrilmesinde kat irtifakýnýn kayýtlý olduðu kat mülkiyeti kütüðü sayfasýndaki, doðrudan doðruya kat mülkiyetinin kurulmasý halinde ise anagayrimenkulün kayýtlý bulunduðu tapu kütüðü sayfasýndaki mülkiyet hanesine “Bu gayrimenkulün mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmiþtir.” ibaresi yazýlarak, sayfa anagayrimenkulün leh ve aleyhine tesis edilecek irtifak haklarý dýþýndaki iþlemlere kapatýlýr ve kat mülkiyetine konu olan her baðýmsýz bölüm, kat mülkiyeti kütüðünün ayrý bir sayfasýna o bölüme baðlý arsa payý ve anagayrimenkulün kayýtlý bulunduðu genel kütükteki pafta, ada, parsel, defter ve sayfa numaralarý gösterilmek suretiyle tescil edilir; anagayrimenkulün kayýtlý bulunduðu genel kütük sayfasýna da, baðýmsýz bölümlerin kat mülkiyeti kütüðündeki defter ve sayfa numaralarý iþlenmek suretiyle, kütükler arasýnda baðlantý saðlanýr.

Anagayrimenkulün sayfasýnda evvelce mevcut olan haklara ait sicil kaydý, irtifak haklarý hariç, baðýmsýz bölümlerin kat mülkiyeti kütüðündeki sayfasýna geçirilir. Anagayrimenkulün mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesinden sonra, anagayrimenkulün leh ve aleyhine tesis edilecek irtifak haklarý da anagayrimenkulün tapu kütüðü sayfasýna tescil edilir ve kat mülkiyeti kütüðünün beyanlar hanesinde belirtilir.”

MADDE 7- 634 sayýlý Kanunun 14 üncü maddesinin birinci fýkrasý aþaðýdaki þekilde deðiþtirilmiþ ve maddeye aþaðýdaki fýkra eklenmiþtir.

“Henüz yapý yapýlmamýþ veya yapýsý tamamlanmamýþ bir arsa üzerinde kat irtifakýnýn kurulmasý ve tapu siciline tescil edilmesi için o arsanýn malikinin veya bütün paydaþlarýnýn buna ait istem ile birlikte 12 nci maddenin (a) bendine uygun olarak düzenlenen proje ve plân, (b) bendindeki yönetim plâný ile (c) bendindeki listeyi tapu idaresine vermeleri lazýmdýr. Kat mülkiyetine geçiþte ayrýca yönetim plâný istenmez.”

“Yapýlarý tamamlanmýþ olan kat irtifaklý anagayrimenkulde, yapý kullanma izin belgesinin alýndýðý tarihten itibaren bir yýl içinde kat mülkiyetine geçilmesi zorunludur. Belirtilen süre içinde kat irtifak hakký sahiplerinden birinin veya varsa yöneticinin yazýlý uyarýsýna raðmen, kat mülkiyetinin kurulmasý için tapu idaresine verilmesi gereken 12 nci maddede yazýlý belgelerden eksik olanlarý tamamlamaktan veya imzalanmasý gerekenleri imzalamaktan kaçýnan kat irtifak hakký sahiplerinden her birine, kendine ait her baðýmsýz bölüm için, anagayrimenkul belediye sýnýrlarý içinde ise belediye, belediye sýnýrlarý dýþýnda ise mülkî amir tarafýndan bin Türk Lirasý idarî para cezasý verilir.”

MADDE 8- 634 sayýlý Kanunun 19 uncu maddesinin ikinci fýkrasý aþaðýdaki þekilde deðiþtirilmiþtir.

“Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beþte dördünün yazýlý rýzasý olmadýkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inþaat, onarým ve tesisler, deðiþik renkte dýþ badana veya boya yaptýramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluðun anayapýya veya baðýmsýz bir bölüme veya bölümlere zarar verdiðinin ve acilen onarýlmasý gerektiðinin veya anayapýnýn güçlendirilmesinin zorunlu olduðunun mahkemece tespit edilmiþ olmasý halinde, bu onarým ve güçlendirmenin projesine ve tekniðine uygun biçimde yapýlmasý konusunda kat maliklerinin rýzasý aranmaz. Kat maliki kendi baðýmsýz bölümünde anayapýya zarar verecek nitelikte onarým, tesis ve deðiþiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine baðlantýlý bulunan baðýmsýz bölümlerin baðlantýlý yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rýzasý ile anayapýya zarar vermeyecek onarým, tesis ve deðiþiklik yapýlabilir.”

MADDE 9- 634 sayýlý Kanunun 20 nci maddesinin birinci fýkrasýnýn (b) bendinde yer alan “koruma” ibaresinden sonra gelmek üzere “, güçlendirme” ibaresi eklenmiþ ve ikinci fýkrasýnda yer alan “yüzde on” ibaresi “yüzde beþ” olarak deðiþtirilmiþtir.

MADDE 10- 634 sayýlý Kanunun 22 nci maddesinin ikinci fýkrasýnýn son cümlesi aþaðýdaki þekilde deðiþtirilmiþtir.

“4721 sayýlý Türk Medenî Kanununun 893 üncü maddesinin son fýkrasý hükmü burada da uygulanýr.”

MADDE 11- 634 sayýlý Kanunun 23 üncü maddesinin birinci fýkrasýna “tesislerin yeniden yapýlmasý” ibaresinden sonra gelmek üzere “ile yapý güvenliðiyle ilgili olarak yapýlmasý gerekli görülen teknik incelemeler” ibaresi eklenmiþtir.

MADDE 12- 634 sayýlý Kanunun 25 inci maddesinin ikinci ve dördüncü fýkralarý aþaðýdaki þekilde deðiþtirilmiþtir.

“Bu gibi bir kat maliki hakkýnda, baðýmsýz bölümün mülkiyetinin hükme en yakýn tarihteki deðeri o kat malikine ödenerek bu mülkiyetin diðer kat maliklerine, arsa paylarý oranýnda devredilmesi için davanýn açýlmasý, aksi kararlaþtýrýlmýþ olmadýkça, diðer kat maliklerinin sayý ve arsa payý çoðunluðuyla karar vermesine baðlýdýr. Bu karara raðmen kat maliklerinden bir kýsmý bu davayý açmak istemezse, davayý öteki kat malikleri açar ve hâkim hüküm vermeden önce devir bedelinin ileride hak sahibine ödenmek üzere bankada üçer aylýk vadeli hesaba yatýrýlmasý ve makbuzunun ibrazý için davacýlara resen belirleyeceði uygun bir süre verir. Devir bedelinin süresi içinde yatýrýldýðýna iliþkin belge ibraz edildiðinde ve davanýn kabulü halinde hâkim, davalýnýn baðýmsýz bölümünün mülkiyetinin davayý açmýþ olan kat maliklerine arsa paylarý oranýnda devredilmesine ve devir bedelinin iþlemiþ faiziyle birlikte davalýya ödenmesine karar verir.”

“Bu maddedeki dava hakký, devir konusunda kat maliklerince alýnan dava açma kararýnýn öðrenilmesi tarihinden baþlayarak altý ay ve her halde dava hakkýnýn doðumundan baþlayarak beþ yýl içinde kullanýlmazsa veya dava sebebi ortadan kalkmýþsa düþer.”

MADDE 13- 634 sayýlý Kanunun 26 ncý maddesinin ikinci fýkrasý aþaðýdaki þekilde deðiþtirilmiþtir.

“Kat irtifaký sahiplerinden biri kendine düþen borçlarý, noter aracýlýðýyla yapýlan ihtara raðmen, bu ihtar tarihinden baþlayarak iki ay içinde yerine getirmezse diðerlerinin yazýlý istemi üzerine hâkim, onun arsa payýnýn ve kat irtifakýnýn hükme en yakýn tarihteki deðeri karþýlýðýnda, öteki paydaþlara, arsa paylarý oranýnda devrine karar verir.”

MADDE 14- 634 sayýlý Kanunun 29 uncu maddesinin birinci ve üçüncü fýkralarýna aþaðýdaki cümleler eklenmiþtir.

“Toplu yapýlarda ise kurullar, en geç iki yýlda bir defadan az olmamak üzere yönetim plânlarýnda gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemiþse, ikinci takvim yýlýnýn ilk ayý içinde toplanýr.”

“Ýlk toplantý ile ikinci toplantý arasýnda býrakýlacak zaman yedi günden az olamaz.”

MADDE 15- 634 sayýlý Kanunun 30 uncu maddesinin ikinci fýkrasý aþaðýdaki þekilde deðiþtirilmiþtir.

“Yeter sayýnýn saðlanamamasý nedeniyle ilk toplantýnýn yapýlamamasý halinde, ikinci toplantý, en geç onbeþ gün sonra yapýlýr. Bu toplantýda karar yeter sayýsý, katýlanlarýn salt çoðunluðudur.”

MADDE 16- 634 sayýlý Kanunun 31 inci maddesinin son fýkrasý aþaðýdaki þekilde deðiþtirilmiþtir.

“Kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir. Bir kiþi, oy sayýsýnýn yüzde beþinden fazlasýný kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ancak, kýrk ve daha az sayýdaki kat mülkiyetine tâbi taþýnmazlarda bir kiþi, en fazla iki kiþiye vekâlet edebilir.”

MADDE 17- 634 sayýlý Kanunun 33 üncü maddesinin birinci ve üçüncü fýkralarý aþaðýdaki þekilde deðiþtirilmiþtir.

“Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantýsýna katýlan ancak 32 nci madde hükmü gereðince aykýrý oy kullanan her kat maliki karar tarihinden baþlayarak bir ay içinde, toplantýya katýlmayan her kat maliki kararý öðrenmesinden baþlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden baþlayarak altý ay içinde anagayrimenkulün bulunduðu yerdeki sulh mahkemesine iptal davasý açabilir; kat malikleri kurulu kararlarýnýn yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayýldýðý durumlarda süre koþulu aranmaz. Kat maliklerinden birinin yahut onun katýndan kira akdine, oturma hakkýna veya baþka bir sebebe dayanarak devamlý surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduðu yerin sulh mahkemesine baþvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir.”

“Tespit edilen süre içinde hâkimin kararýný yerine getirmeyenlere, ayný mahkemece, ikiyüz elli Türk Lirasýndan ikibin Türk Lirasýna kadar idarî para cezasý verilir. 25 inci madde hükmü saklýdýr.”

MADDE 18- 634 sayýlý Kanunun 34 üncü maddesinin son fýkrasý aþaðýdaki þekilde deðiþtirilmiþtir.

“Yöneticinin ad ve soyadý ile iþ ve ev adresinin anagayrimenkulün kapýsý yanýna veya giriþte görülecek bir yere çerçeve içinde asýlmasý mecburidir. Bu yapýlmazsa, yöneticiden veya yönetim kurulu üyelerinin her birine, ilgilinin baþvurmasý üzerine ayný mahkemece, elli Türk Lirasýndan ikiyüzelli Türk Lirasýna kadar idarî para cezasý verilir.”

MADDE 19- 634 sayýlý Kanunun 38 inci maddesine aþaðýdaki fýkra eklenmiþtir.

“Kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapý temsilciler kurulu kararlarýnýn iptaline iliþkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye, toplu yapýlarda ise ada temsilciler kurulu veya toplu yapý temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açýlabilir. Yönetici, açýlan davayý bütün kat maliklerine ve ada veya toplu yapý temsilciler kuruluna duyurur. Kurul kararýnýn iptali halinde bu konudaki yargýlama giderleri ortak giderlerden karþýlanýr.”

MADDE 20- 634 sayýlý Kanunun 47 nci maddesinin dördüncü fýkrasýnýn son cümlesi aþaðýdaki þekilde deðiþtirilmiþtir.

“Bildirmeyenlerin yeniden yaptýrmak istemedikleri kabul olunur ve onlarýn arsa paylarý, deðeri karþýlýðýnda bölümlerini yeniden yaptýrmak isteyenlere öncelikle devredilir.”

MADDE 21- 634 sayýlý Kanunun 54 üncü maddesinin birinci ve ikinci fýkralarý aþaðýdaki þekilde deðiþtirilmiþtir.

“Ýmar Kanunu hükümlerine göre ortaklaþtýrma halinde, ortaklaþtýrýlan gayrimenkuller arasýnda kat mülkiyetine tâbi gayrimenkul varsa ve ortaklaþtýrma, 9/11/1985 tarihinden önce ise 6785 sayýlý Ýmar Kanununun 46 ncý maddesi, bu tarihten sonra ise 3194 sayýlý Ýmar Kanununun 16 ncý maddesi gereðince ortaklýðýn giderilmesi hususunda bütün malikler anlaþtýklarý takdirde, ortaklýðýn giderilmesi bu anlaþma hükümlerine göre yapýlýr.

Böyle bir anlaþmaya varýlamazsa, her gayrimenkulün ortaklaþtýrmadan önceki geçer deðerleri, birinci fýkrada sözü geçen madde hükümlerine göre ortaklýðý gidermekle görevli sulh mahkemesince ayrý ayrý takdir edilerek, bunlara Türkiye Ýstatistik Kurumunca yayýmlanan üretici fiyat endeksi uygulanmak suretiyle her bir gayrimenkulün hükme en yakýn tarih itibarýyla ulaþtýðý deðerleri tespit edildikten sonra, bunlardan deðeri en fazla olan gayrimenkulün malikine, öteki gayrimenkulleri bu deðerle satýn almasýný teklife karar verilir ve bu teklif kabul edilip bedel ödenince ortaklýk giderilmiþ olur.”

MADDE 22- 634 sayýlý Kanuna 65 inci maddeden sonra gelmek üzere “Toplu Yapýlara Ýliþkin Özel Hükümler” baþlýklý “Dokuzuncu Bölüm” altýnda aþaðýdaki maddeler eklenmiþ, mevcut 66 ve 67 nci maddeler, 75 ve 76 ncý maddeler olarak teselsül ettirilmiþtir.

“DOKUZUNCU BÖLÜM

Toplu Yapýlara Ýliþkin Özel Hükümler

Kapsam

MADDE 66- Toplu yapý, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylý yerleþim plânýna göre yapýlmýþ veya yapýlacak, alt yapý tesisleri, ortak kullaným yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunlarýn yönetimi bakýmýndan birbirleriyle baðlantýlý birden çok yapýyý ifade eder.

Toplu yapý kapsamýndaki imar parsellerinin bitiþik veya komþu olmalarý þarttýr. Ancak bu parseller arasýnda kalan ve imar plânýna göre yol, meydan, yeþil alan, park, otopark gibi kamuya ayrýlan yerler için bu þart aranmaz. Toplu yapý kapsamýndaki her imar parseli, kat irtifakýnýn veya kat mülkiyetinin tesisinde ayrý ayrý dikkate alýnýr. Ancak, toplu yapý birden fazla imar parselini içeriyorsa, münferit parseller üzerinde toplu yapý hükümlerine tâbi olacak þekilde kat mülkiyeti iliþkisi kurulamaz.

Yapýlar tamamlandýkça, tamamlanan yapýlara iliþkin kat irtifaklarý kat mülkiyetine çevrilebilir.

Ortak yerler

MADDE 67- Toplu yapý kapsamýnda olup, bütünüyle bu kapsamdaki baðýmsýz bölümlerin ortak kullanma ve faydalanmasýna tahsis edilmiþ bulunan parsellerin malik hanesine, tahsis edildikleri toplu yapý kapsamýndaki diðer parsellerin ada, parsel, blok ve baðýmsýz bölüm numaralarý gösterilmek suretiyle tapu siciline kaydedilir ve bu suretle tahsis edildikleri parsellerde bulunan baðýmsýz bölümlerin ortak yeri olur.

Toplu yapý kapsamýnda bulunan birden çok yapýnýn ortak sosyal ve alt yapý tesisleri bulunduklarý parsel veya yapýya bakýlmaksýzýn, tahsis edildikleri baðýmsýz bölümlerin ortak yeri sayýlýr.

Vaziyet plân ve projeleri

MADDE 68- Toplu yapýlarda; yapýlarýn konumlarý, ortak nitelikteki yerler ve tesisler, bunlarýn kullanýlýþ amaç ve þekilleri, toplu yapý kapsamýndaki parsel veya parsellerin tamamýný kapsayacak þekilde, bir bütün olarak ilgili makamlarca onaylanmýþ imar plâný hükümlerine uygun olarak hazýrlanmýþ vaziyet plânýnda ve projelerde belirtilir.

Kamuya ayrýlan yerlerin düzenlenmesi, iþletilmesi ve bakýmý, bu konuda yetkili kamu kurumu ile mutabakat saðlanmasý hâlinde, kamunun kullanýmýný kýsýtlamamak þartýyla toplu yapý yönetimince üstlenilebilir.

Toplu yapý uygulamasýnda, kat mülkiyetinin ve kat irtifakýnýn tesisine, aranacak belgelere, tapuda yapýlacak iþlemlere iliþkin hususlar, Bayýndýrlýk ve Ýskân Bakanlýðýnca hazýrlanacak bir yönetmelikle düzenlenir.

Yönetim

MADDE 69- Toplu yapý kapsamýnda bulunan parsel ve parsellerdeki birden çok baðýmsýz bölümü kapsayan ana yapýda ortak yerleri bulunan blok yapýlarýn her biri, kendi sorunlarýna ve yalnýz o bloða ait ortak yerlere iliþkin olarak, o blokta bulunan baðýmsýz bölüm maliklerinden oluþan blok kat malikleri kurulunca yönetilir. Bir parselde blok niteliðinde olmayan yapýlar varsa veya bu nitelikteki yapýlarla blok yapýlar ayný parselde yer alýyorsa, kendi sorunlarýna ve o parsele ait ortak yerlere iliþkin olarak, o parselde bulunan baðýmsýz bölüm maliklerinden oluþan kat malikleri kurulunca yönetilir. Yönetim plânýnda bloklarýn ve blok niteliðinde olmayan yapýlarýn idare tarzý ayrýca belirtilir.

Bir adada birden çok parsel yer alýyorsa, adayý oluþturan parsellere ait ortak yerler, o adada bulunan baðýmsýz bölüm maliklerinden oluþan ada kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzý, kanunlarýn emredici hükümleri saklý kalmak þartýyla, bu kurul tarafýndan kararlaþtýrýlýr. Bu yetki, yönetim plânýnda ada temsilciler kuruluna verilebilir. Yönetim plânýnda baþka türlü düzenlenmemiþse, ada temsilciler kurulu, blok yapýlarda her blokta bulunan baðýmsýz bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliðinde olmayan yapýlarýn baðýmsýz bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluþur. Ada temsilciler kurulu üyelerinin sayýsý ve nasýl seçileceði toplu yapýnýn özelliði dikkate alýnarak yönetim plânýnda belirtilir. Ada temsilciler kurulunda bu yöneticiler ve temsilciler yönettikleri ve temsil ettikleri baðýmsýz bölüm sayýsý kadar oy hakkýna sahiptirler.

Toplu yapý kapsamýndaki ortak yapý, yer ve tesisler, bu kapsamda yer alan baðýmsýz bölüm maliklerinden oluþan toplu yapý kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzý, kanunlarýn emredici hükümleri saklý kalmak þartýyla, bu kurul tarafýndan kararlaþtýrýlýr. Bu yetki, yönetim plânýnda toplu yapý temsilciler kuruluna verilebilir. Yönetim plânýnda baþka türlü düzenlenmemiþse, toplu yapý temsilciler kurulu, blok yapýlarda her blokta bulunan baðýmsýz bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliðinde olmayan yapýlarýn baðýmsýz bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluþur. Toplu yapý temsilciler kurulu üyelerinin sayýsý ve nasýl seçileceði toplu yapýnýn özelliði dikkate alýnarak yönetim plânýnda belirtilir. Toplu yapý temsilciler kurulunda bu yöneticiler ve temsilciler yönettikleri ve temsil ettikleri baðýmsýz bölüm sayýsý kadar oy hakkýna sahiptirler.

Yönetim plâný ve deðiþtirilmesi

MADDE 70- Toplu yapý kapsamýndaki yapý ve yerler için tamamýný kapsayan bir tek yönetim plâný düzenlenir. Yönetim plâný, toplu yapý kapsamýndaki bütün kat maliklerini baðlar. Yönetim plânýnýn deðiþtirilebilmesi için, toplu yapý temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri baðýmsýz bölümlerin tamsayýsýnýn beþte dördünün oyu þarttýr.

Geçici yönetimle ilgili yönetim plâný hükümleri, toplu yapý alanýndaki baðýmsýz bölüm maliklerinin beþte dördünün oylarýyla deðiþtirilebilir.

Yönetici ve denetçi atama

MADDE 71- Yönetim plânýnda baþka türlü düzenlenmedikçe, blok kat malikleri kurulu blok için, blok niteliðinde olmayan yapýlarýn yer aldýðý parseldeki kat malikleri kendilerine özgülenen ortak yer ve tesisler için, toplu yapý temsilciler kurulu ise toplu yapý kapsamýndaki bütün ortak yapý, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi atar.

Blok yöneticisi ve denetçisi, bloktaki kat maliklerinin; blok niteliðinde olmayan yapýlarýn ortak yer ve tesisleri için yönetici ve denetçi, bu yapýlardaki kat maliklerinin sayý ve arsa payý bakýmýndan çoðunluðu tarafýndan seçilir. Toplu yapý kapsamýndaki bütün ortak yapý, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi ise, toplu yapý temsilciler kuruluna katýlan yönetici ve temsilcilerin, yönettikleri ve temsil ettikleri baðýmsýz bölüm sayýsýnýn salt çoðunluðunun oyu ile atanýr.

Ortak giderlere katýlma

MADDE 72- Toplu yapý kapsamýndaki belli bir yapýya veya yapýlarýn sadece birkaçýndaki kat maliklerinin ortak kullaným ve yararlanmasýna tahsis edilmiþ ortak yer ve tesislere iliþkin ortak giderler, o yapýlardaki kat malikleri tarafýndan, bütün baðýmsýz bölümlerin ortak kullaným ve yararlanmasýna tahsis edilmiþ tesis ve yerlere iliþkin ortak giderler ise bütün kat malikleri tarafýndan karþýlanýr.

Blok kat malikleri, toplu yapý temsilcileri ve geçici yönetim kurulu kararlarý, 2004 sayýlý Ýcra ve Ýflas Kanununun 68 inci maddesinin birinci fýkrasýnda belirtilen belgelerden sayýlýr.

Kat malikleri, toplu yapý kapsamýndaki ortak yapý, yer ve tesisler üzerindeki kullanma hakkýndan vazgeçmek veya bunlarýn baþka bir parselde veya kamuya ait alanlarda bulunduðunu veya baðýmsýz bölümlerinin veya kendilerinin durumu dolayýsýyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadýðýný ileri sürmek suretiyle toplu yapý ortak gider payýný ve toplanacak avansý ödemekten kaçýnamazlar.

Geçici yönetim

MADDE 73- Yönetim plânýnda toplu yapý temsilciler kurulu oluþuncaya kadar, bu kurulun görevlerini üstlenmek, yetkilerini kullanmak ve kurulun oluþmasý için gerekli giriþim ve çaðrýlarda bulunmak üzere, bir geçici yönetim kurulmasý öngörülebilir. Bu takdirde yönetim plânýnda geçici yönetimin nasýl oluþacaðýna ve ne zamana kadar devam edeceðine iliþkin hükümlere yer verilir. Geçici yönetim en geç toplu yapýnýn bitimini izleyen bir yýl sonrasýna kadar devam edebilir. Bu süre, her halde toplu yapý kapsamýndaki ilk yapý ruhsatýnýn alýnmasýndan itibaren on yýl geçmekle sona erer.

Uygulanacak diðer hükümler

MADDE 74- Bu bölümde öngörülen özel hükümler saklý kalmak kaydýyla, bu Kanunda yer alan bütün hükümler, toplu yapýlar hakkýnda da aynen veya kýyas yoluyla tatbik edilir.”

MADDE 23- 634 sayýlý Kanuna aþaðýdaki geçici madde eklenmiþtir.

“GEÇÝCÝ MADDE 1- Bu Kanunun yürürlüðe girdiði tarihten önce kat irtifaký kurulmuþ ve üzerindeki yapýlar tamamlanýp yapý kullanma belgesi alýnmýþ bulunan anagayrimenkullerde, Kanunun yürürlüðe girdiði tarihten itibaren en geç iki yýl içinde kat mülkiyetine geçilmesi zorunludur. Bu anagayrimenkullerde yapý kullanma izninin alýndýðý tarihten itibaren tahakkuk eden vergi, resim ve harçlar kat mülkiyetine geçiþ iþlemleri sýrasýnda cezasýz olarak tahsil edilir. Belirtilen süre içinde kat irtifak hakký sahiplerinden birinin veya varsa yöneticinin, kat mülkiyetinin kurulmasý için gerekli olan belgelerden eksik olanlarýn tamamlanmasý için diðer kat irtifak hakký sahiplerinden her birine yazýlý bildirimde bulunmasýna raðmen, gereðini yerine getirmeyen kat irtifak hakký sahiplerinden her birine, anagayrimenkul belediye sýnýrlarý içinde ise belediye, belediye sýnýrlarý dýþýnda ise mülkî amir tarafýndan bin Türk Lirasý idarî para cezasý verilir.”

MADDE 24- 634 sayýlý Kanunun 18 inci maddesinin son fýkrasý ile ek 3 üncü maddesi yürürlükten kaldýrýlmýþtýr.

GEÇÝCÝ MADDE 1- Bu Kanun gereðince hazýrlanmasý gereken yönetmelik, Kanunun yürürlüðe girdiði tarihten itibaren altý ay içinde hazýrlanýr.

GEÇÝCÝ MADDE 2- 13/4/1983 tarihli ve 2814 sayýlý Kanunun yürürlüðe girdiði tarihten önce kat irtifaký kurulmuþ binalarda yönetim plâný olmasa dahi 12 nci madde hükümlerine göre kat mülkiyeti kurulur.

GEÇÝCÝ MADDE 3- Bu Kanunun yürürlüðe girmesinden önce kurulan toplu yapýlara ait yönetim plânlarý, yürürlük tarihinden itibaren en geç altý ay içinde bu Kanun hükümlerine uyarlanýr. Yönetim plânýnda bu yönde deðiþiklik yapýlmasý için mevcut kat malikleri kurulunun salt çoðunluðu yeterlidir. Mevcut toplu yapý yönetimleri, yönetim plâný deðiþip buna göre yönetici seçilene kadar geçici yönetim olarak görevini sürdürür. Toplu yapý yöneticisi seçimi, en geç yönetim plânýnýn deðiþimini takip eden üç ay içinde yapýlýr.

MADDE 25- Bu Kanun yayýmý tarihinde yürürlüðe girer.

MADDE 26- Bu Kanun hükümlerini Bakanlar Kurulu yürütür.

Comments